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物業收費時業主14問,管家14答,附應對措施!
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2020/6/28 17:45:33  點擊:72
答客問 1.業主:目前物業費高,等業委會與物業公司續簽合同、降低物業費標準時再交費。 
物業公司: 1)業主與物業公司之間,是通過契約形式建立起來的服務與被服務關系;業主在入住時,與物業公司簽訂《前期物業管理協議》,約定了服務內容和收費標準。雙方就應按《前期物業管理協議》約定履行雙方的權利和義務。 
2)若業委會與物業公司續簽《物業服務合同》時,對收費標準重新約定;則應以《合同》簽定生效日期后,再執行新約定。在此之前,原《前期物業管理協議》或原《物業服務合同》是合法有效的,雙方都應執行原規定。 
3)物業公司每天都在投入成本(比如,員工工資,公共設施維護保養),為業主服務;業主享受到服務,就應按約定交費;物業公司沒用費用,如何為業主提供更好的服務?  2.業主:物業服務不到位,要免一部分物業費可以考慮交費。 
物業公司: 1)按《物業管理條例》第七條規定:業主有按時交納物業服務費用的義務。 2)首先讓業主指出哪些工作不到位,進而判斷是否真不到位;若確實有不到位的地方,立即安排相關工作人員去整改; 3)若業主屬“無理挑剔型”,則可以陪同業主一起到現場核查,可以從某種程度上揭露業主的“陰謀”。 4)堅定立場,不能輕易承諾降費。  3. 業主:目前手中沒錢,或現在比較忙,過些天再來交費。(此類型屬于無理推托型) 
物業公司: 1)不能完全相信業主過一段時間一定會來交費,一定要與業主約定好交費時間。 2)在業主未交費之前,不斷與該業主保持聯系,讓業主沒有退步的空間。 3)到約定交費時間,與該業主溝通;若業主再找理由,收費人員可以告訴業主可以上門收費或到業主單位去收。進一步給業主壓力。 4)業主在家時,主動上門與業主溝通,催費。  4. 業主:業主以開發商對小區及公共設施設計不合理為由,拒交物業費。 
物業公司: 1)向業主講明開發商、業主、物業公司三者之間的關系,設計問題不是物業管理職責范圍內所能解決的,超出物業管理服務的權限范圍。 
2) 業主交物業費是來享受物業管理服務,以小區房屋或設施設計不合理為由不交物業費,是沒有理由的。 
3)涉及建設單位設計不合理,物業公司可以代表業主向相關單位發函;有業委會的也可以讓業委會來發函(避免物業公司與開發商之間的矛盾激化)。但能否有效果,物業公司無權制約其它單位。  5.業主:買房子后,不在小區住,沒享受到物業服務,所以不交物業費。 
物業公司: 1)業主不在小區住,在很多方面也是在享受物業管理服務,比如安全、公共衛生、綠化等服務;這些物業服務對業主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。 
2)《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定,經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受(空置房未入住)或者無需接受(一樓不需要使用電梯)相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。未入住要交物業費,一樓要交電梯費,依據在這里! 6.業主:物業費都干什么了? 
物業公司:物業服務費是物業公司為業主提供各項服務的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面: 1)小區的綠化養護;電梯維護;供電、供水設備運行保養;保潔服務;垃圾清運均由專業公司提供,每月要從物業費中支出以上各項服務費用。 2)秩序維護員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業費中支出。 3)小區的公共用水、用電等能源費要從物業費中支出。  7.業主:房屋施工質量存在問題,施工單位維修好后業主提出從維修好開始交費是否可以。 
答:不可以。房屋施工質量有問題,施工單位維修屬正常行為,與物業服務沒有直接關系,業主享受了物業服務的內容,應全額交納物業服務費。  8.業主:房屋維保期已過,業主提出一些簡單施工質量問題怎么辦? 
物業公司: 1)管理處本著客戶滿意經營的理念和以解決問題收取拖欠物業費的原則,能給業主簡單維修的盡量修復。 2)向業主講明:這些工作本不是物業服務范圍內,但物業愿意幫業主把這些力所能及的問題處理。  9.業主:集中供暖不熱,所以不交物業費和供暖費。(獨立采暖屬工程質量問題) 
物業公司: 1)派工程技術人員對提出不熱的業主房間,測量溫度,聯系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因;確認是否有設計問題或施工問題。 2)經過跟蹤,確有設計問題或施工問題的,由施工單位和管理處工程人員一起進行解決。 3)供暖不熱,有多方面原因。物業公司在能力范圍內幫助解決,有作為。因此業主應該交物業費。  10.業主:在小區丟過自行車(或車輛被刮),因此不交物業費或要少交物業費,用來彌補業主損失。 
物業公司: 1)物業公司對小區業主自行車未收取自行車保管費,因此對小區內自行車無保管責任。業主在小區內丟失自行車,物業公司可以協助公安部門進行調查,但無賠償業主的義務。 2)確認業主的機動車是否交費;業主交納停車費,屬于停車場地租賃費用,物業公司在《車位租賃合同》上對此有約定。 3)一般,物業公司可以幫助業主出具證明,讓被刮車輛的業主向保險公司索賠,屬于對業主幫忙行為。業主不能因此用物業費來頂替其它損失。  11.業主:家中工程質量問題很多,要施工單位賠付,但施工單位未答應。業主讓物業公司向施工單位索要賠付,以此頂替物業費。 
物業公司: 1)物業公司與施工單位不存在任何契約關系,也不存在債權債務關系,物業公司沒有理由向施工單位索賠。 2)業主對施工單位索賠不成功,可以通過法律途徑來解決。  3)業主以此拒交物業費的說法,是不成立的。  12.業主:對小區周圍施工擾民或臨街車輛擾民提出投訴,并以此理由拒交物業費。 
物業公司: 1)對此類擾民,物業公司可以與居委會、以及業委會一起聯名向有關單位反映情況;業主本人也可以向政府主管部門投訴。但物業公司沒有權利去約束小區處其它單位或部門,同時也是物業管理服務范圍之外。 2)業主以此理由不交物業費,是不成立的。這種說法在法律和情理方面都是站不住的。  13.問:上門收費時業主提出的各類問題如何處理? 
答: 1)了解清楚業主欠費的真實原因,請業主將問題填寫在欠費原因欄內; 2)當天將欠費原因交給客戶主任匯總; 3)施工質量問題開單,由工程技術人員上門查看,能簡單處理的給業主處理;不能當時處理的問題回來和管理處經理、技工班長協商處理; 4)對物業服務或開發商意見較大的業主,當年不交費的由客戶主任負責溝通處理,有往年欠費的由經理負責溝通。
14.小區內路面車位屬于全體業主的,收這些費用是用來維修停車路面的,這是路面壓損壞收的資金,也是用來彌補維修資金的,如果不交也損害了沒有汽車這部分業主的利益,他們是不是有意見呀。
物業:要看車位的產權是誰的,小區內路面車位屬于全體業主的,既然有車的業主要占用就要付費,收取的費用也屬全體業主所有,用于小區的物業管理。地下車位如果產權是開發商的,那就本著誰建設誰受益的原則,停車費就歸開發商,物業公司幫忙出租的可以收取相應的中介費,當然還有管理費;產權是全體業主的,就跟地面車位一樣,物業公司只能收取管理費,其余的仍然歸全體業主。
地上停車位應該收費,因為物業公司對停放此處的車輛要進行相關管理,要投入一定的人力和物力成本。同時,物業收取的停車費更多的是取之于業主用之于業主。在扣除物業公司維護車輛秩序的管理成本外,停車費的剩余部分全部用于小區道路的維護保養。停車位所收取的停車費,我認為實際上就是占位費。作為小區公共面積,有車的業主占有和使用了,相對無車業主來說就是受益者,所以應該交一部分費用。
地上停車費其實主要是占位費,就是占有小區公有面積所要交納的費用。至于停車費中占位費或車位費與停車管理費的比例,已經在物業服務合同中明確了。
業主委員會是全體業主的代表,業委會同意并授權物業公司收取車位費,物業公司就可以行使收費權利。而事實上,雖然業主委員會授權,但有的業主卻并不認可業委會的這一授權,甚至與物業公司發生沖突。我認為,業主委員會應對個別業主的不交費行為進行起訴,因為他侵害了全體業主的權益。
物業所收取的停車費既不是車輛管理費也不是場地占用費,而應該是場地維護費。因為小區業主停車的地方一般都是小區的公用面積,占用了公用面積就應交納場地維護費。
停車費中的停車管理費應當列入物業管理成本,歸物業管理公司所有;車位費應歸全體業主所有,用于公共設施、場地的維護,即列入維修基金,如有盈余可以根據約定或法律規定予以分配。當然,對于業主的錢到底花在哪了,物業公司首先應向業委會提出申請,就具體支出項目向全體業主予以說明,也就是定期進行公示。  問題與應對措施1、業主因現房與廣告有差異,拒交服務費
廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道,其真實性和準確性往往直接影響購房者的選擇,但是目前很多開發商使用虛假廣告,使現房和當初廣告上的宣傳有很大差別。
對于這種情況,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規定:出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。
該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
如果現房與開放商廣告上的宣傳不符,購房者可以以廣告作為證據,按照以上規定要求開發商承擔違約責任。 
2、業主投訴說我們是說一套做一套,拒交服務費
代理公司賣房時作出一些承諾,可事后開發商不予承認。對此可以根據情況來看這些承諾是否對開發商有效:
1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權的,即使代理公司沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人即開發商名義訂立合同,依據《合同法》第49條的規定,該代理行為有效,即開發商要負相應的義務;
2.如果消費者知道或者應該知道代理公司已經越權,依據《合同法》第48條規定,其承諾不對開發商有效,應由代理公司負擔相應的責任。另外,有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者,對于口頭承諾是否有效,依據我國《合同法》的相關規定,除非法律法定,否則口頭承諾是有效的,但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。
特別提示:許多購房者將公司的承諾錄音作為證據,根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》:有其他證據佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據使用。所以取得錄音證據如果沒有侵害他人合法權益或者違反法律禁止性規定,并有其他證據佐證都應為有效證據。 
3、業主說規劃改變,拒交服務費        目前,改變規劃主要有兩種情況: 第一,規劃部門主動變更; 第二,由開發商提出申請,規劃部門審批認可。
從程序上講,規劃部門變更規劃應該公示并聽證。2002年5月23日實施的建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》規定:“房地產開發項目規劃方案一經批準,任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的,必須按原審批程序報批;城市規劃行政主管部門在批準其變更前,應當進行聽證!
《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第43條第二款規定:房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的,應當書面征得受影響的預購人同意,并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的,房地產開發企業應當給予相應的補償。
如果規劃部門變更規劃導致相關權利人權益受到侵害的,權利人可以依據法律規定,對規劃部門提起行政復議或行政訴訟,要求規劃部門撤銷變更后的規劃。 業主不交費的處理技巧
1、最“死板”的催費技巧:無限次上門催繳,直到業主前來物管處繳納為止。
2、最“損人”的催費技巧:打電話給其公司,跟他領導提及此事,讓領導轉告給業主。
3、最“溫馨”的催費技巧:平時多多關心業主,了解業主家庭背景,平時多多關心其家的小孩和老人,把他們當成自己親人一般對待,當他們遇到求助或困難時及時幫助,到時候你去催費時業主也會不好意思,就只能讓你上門拿錢。
4、最“狡猾”的催費技巧:每年兒童節和重陽節等節日舉辦一些集體外出游玩活動,明確表示只有不欠費業主才能參加,業主會考慮到家中小孩和老人的感想,積極繳納物業管理服務費,從而得到“雙贏”運作。
5、最“難堪”的催費技巧:在路上碰到兩業主在聊天,一家欠費一家不欠費,你可以過去跟欠費的業主講“您好,您家的物業費要交咯,他家早交了呢”。
6、最“有效”的催費技巧:當然是把服務做的更好,就像一句廣告語一樣“沒有最好,只有更好”,以超值的服務贏取更多業主的心。
7、最“便利”的催費技巧:現在社會的運轉速度非?,有很多業主早出晚歸,我們物業人員很難有時間跟業主進行溝通,就寫一張小便利條貼在他們家門口,等他們下班看到了會主動抽時間前來物管處繳納。
8、最“人性化”的催費技巧:把業主的事當成自己的事,盡快把業主反映的問題反饋給上級領導,并及時跟進此事,速度解決此事,并在事后做好回訪工作,從而得到業主的認同,自然而然業主會主動繳納所欠費用。
9、最“殘酷”的催費技巧:通過法律途徑,給長期欠費不交的業主送去法院傳票,通過打官司迫使業主繳納所欠費用。
10、最“含糊”的催費技巧:給欠費較多的業主送去《物業服務等級收費標準》,讓他自己來算這筆帳,并檢查我們工作哪幾點沒做到位,如果都做到位了,就是業主自己的思想沒有到位,意思就是請盡快抽空前來物管處交納所欠費用。


責編:闞子薇
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